Пазарната стойност на земята. Кадастрална и пазарна стойност

Кадастрална и пазарна стойност на земятасайт - това са две понятия, които са важни за познаване, за да се движите, когато продавате. Първият вид изразява цената на парцела съгласно правилата, които се изчисляват в зависимост от местоположението и категорията на земята. Той се използва като регулатор на поземлените отношения при сключване на лизингови договори и покупко-продажба на сделки, както и за изчисляване на размера на данъка, който ще бъде платен на държавата. Кадастралната и пазарната стойност на парцела се оценява поне на всеки пет години. Данните, получени въз основа на такава оценка, се вписват в държавния кадастър на недвижимите имоти, поддържан от Федералната служба за държавна регистрация, картография и кадастър.

Взаимовръзка на използваните концепции

Руското законодателство не предвиждасамо кадастрална стойност, но също регулаторни и пазарни. Норматива се прилага в случаите, когато кадастралната дефиниция не е направена. Тя се изчислява в редица случаи, които са предвидени в законодателството: при получаване на банкови заеми за залог на земя, обратно изкупуване на общински и държавни земи, а в други случаи. Изчисляването на стойността на поземлен имот в този случай обикновено се определя като 200-кратна ставка на данъка върху земята на квадратен метър от площта на парцела, изчислена въз основа на специална цел, като се отчитат увеличаващите се коефициенти и данъчните облекчения не се вземат предвид.

Всяка година местните власти установяватстойността на земята, призната от регулаторния орган, която може да варира в рамките на 25%. Пазарната стойност на земята обикновено е с 25% по-висока от нормативната. Документ, който служи като потвърждение на нормативната цена за конкретен парцел, може да бъде получен от градския или дистрикт комитет по управление на земите и земни ресурси.

Удобства

Пазарната стойност на земята обикновено есе определя в зависимост от фактори като пазарното търсене и предлагането на земя от определена категория в даден регион в настоящия момент. По стойност, тя не трябва да надвишава най-вероятното ниво на покупната цена на подобна територия. Промяната на пазарните условия или целевата ориентация на даден обект може да повлияе на неговия размер. Пазарната стойност на земята е характерна за вторичния пазар, където се препродават препродажбата на земя, собственост на частни търговци. Първичният пазар, в който се изпълнява обратното изкупуване на общински и държавни земи в частна собственост, препоръчва прилагането на стандартни разходи. Всички тези видове могат да имат определени различия. В кадастралната и регулаторната стойност има сходство с цената на инвентара, а на пазара - с традиционното търсене и предлагане.

Процесът на оценяване

Оценка на пазарната стойност на поземлен имотсе извършва, за да се установи истинската стойност на обекта. Обикновено цената се формира въз основа на териториалното разположение на обекта, пазарните условия, динамиката на предлагането и търсенето, както и ситуацията в икономиката на страната по време на сделката. Поради изчерпателното дефиниране на всички тези фактори е възможно да се изчисли стойността на поземления имот, тъй като оценяващото дружество ще събере най-подходящите данни, които могат да бъдат полезни за обективна оценка.

Необходимост от оценка

Обикновено е целесъобразно да се прилагат за специализирани фирми за оценка в редица случаи, сред които:

- необходимостта от кадастрална оценка;

- ако обектът трябва да бъде обратно изкупен от държавна собственост;

- ако е необходимо, кредитиране на уставния капитал на дружеството;

- при регистрация на ипотека или залог;

- при необходимост да се определят разходите за продажба на поземлен имот;

- Изчисляване на размера на платените данъци върху дарението.

Разделение на собственост

Оценка на пазарната стойност на поземлен имоте необходимо за разделянето на собствеността. Обикновено се отнасят до физически и юридически лица. Ако става въпрос за лица, процесът на оценяване започва, когато двойката се разведе и се изчислява, като се вземат предвид сградите, разположени на обекта. В случая на юридически лица оценката на земята се състои в разпределянето и оценката на дела на всеки акционер или съсобственик на дружеството в съответствие с правния статут на дружеството. Често разделянето на имуществото е придружено от съдебни спорове, поради които пазарната стойност на земята може да бъде определена многократно.

При допускането на последователност на няколко наследницисъщо така пълна оценка на земята. Ако една от страните не е съгласна с резултатите от проверката, делото се отнася до съда.

Определяне на разходите за наем

Този тип оценка може да се използва много често. При тази ситуация при изчисляването на стойността на поземлен имот разликата се взема като база между реалната стойност на земята на пазара и катализираната наемна цена за този вид територия. Разходите за правото на лизинг са пряко зависими от правомощията на наемателя, тежестите и срока на валидност на правото на лизинг, правата върху оценявания обект на трети лица, както и определената цел на поземления имот.

Пазарната стойност на земята е впряка зависимост от такива фактори като: местоположението на териториите; достъпност за превозни средства; наличието на комуникации, както и техния количествен и качествен състав. Освен това е необходимо да се вземат предвид данните от геодезическите и инженерно-геоложки проучвания, чието значение е доста голямо, особено при планирането на строителството на обекта.

Състояние за конкретна дата

Тъй като пазарът на земя се характеризира спостоянна промяна на цената, оценката се изисква да бъде направена към определена дата. Пазарната стойност на парцелите е разнообразна и в зависимост от предназначението им за ценни книжа, т.е. разрешения случай на използване. Предвидената цел предполага най-ефективното или вероятното изхвърляне на територията. Всичко това се използва и за определяне на разходите за закупуване на поземлен имот. В този случай оценките са разделени на отделни области, които се различават по формата и естеството на използването на земята.

Метод за оценка

Така че, преди да определите стойността на земята, трябва да отговорите на няколко въпроса:

- каква е предназначението на парцела и какво е разрешено да се използва;

- какви са методите и типовете земеползване, които преобладават в непосредствена близост до обектите?

- Какви са промените на пазара на парцели?

- какъв вид използване на земята се очаква в момента.

Оценка на пазарната стойност на поземлен имотсе прави въз основа на определена информация. Обикновено това изисква: определяне на целите на оценката; да определи конкретна дата за сетълмент; да познава реквизитите на клиента; има документи, които потвърждават правото на собственика на сайта на територията, той може да бъде наемател или собственик.

Също така трябва да знаете:

- предназначение на оценяваната територия;

- допустимо използване на земята;

- вид на ползване на обекта в момента;

- позицията на оценявания обект в териториалния план, т.е. неговата транспортна достъпност и непосредствена близост;

- Основните начини за използване на земя в непосредствена близост.

В допълнение, трябва да бъде:

- Планът за място на земята;

- информация за определянето на териториални граници;

- данни за наличието на някои подобрения, по-специално сградите, съоръженията, комуникациите, разположени на обекта, както и подробна информация за тях;

- данни за наличието на тежести под формата на сгради, комуникации и съоръжения, разположени на обекта, с подробна информация за тях.

Пазарна стойност на парцелитесе изчислява, като се вземат предвид редица нюанси. При извършването на точна оценка под ръководството на опитни специалисти е безопасно да се извърши всяка финансова операция със земята.

Фактори, които оказват влияние върху оценката

Различни видове земя са подвлиянието на едни и същи фактори, когато става въпрос за тяхната оценка: местонахождение, външни фактори, пазарни условия, цел и вероятност за промяната, възможната печалба, получена от използването му. Предполагаемата стойност на последното е важна.

Оценка на пазарната стойност на поземлен имотсе прави към определена дата. С течение на времето този индикатор може да се промени. Оценката се препоръчва въз основа на най-ефективното използване. Това означава, че експертите използват проучване на разумността на използването на този обект в съответствие със закона, както и финансова и физическа реалност. Оказва се, че резултатът от оценката не е средната цена, а максималната. Понякога е възможно условно, но оправдано разделяне на обект на няколко части, които се характеризират с различни видове, форми и други особености. Често резултатите от изследването се различават от очакваното поради факта, че настоящият вид употреба не съвпада с най-ефективния. С тази концепция трябва да разберем.

Максимално ефективно използване

В случай, че се установи пазарната стойност на поземления имот, е необходимо да се вземат предвид такива фактори:

- предназначение, както и наличието на определен вид на разрешения за използване;

- използване на сайта след факта;

- предпочитания тип използване на земята в сегашния район;

- прогнози за промените в цените за подобни парцели.

данни

Процесът на изчисление взема предвид средната ценатеритории в изследваната област, достъпност на транспортни мрежи, липса или наличие на сгради, инженерни мрежи на земята, условия на околната среда, отдалеченост на инфраструктурата и др. За земеделските земи се изисква да се оценят реалните добиви на реколтата, производствените разходи, разходите за продажба на продукти в региона и редица също толкова важни фактори. По същия начин се оценяват други видове земя.

</ p>>